原標題：

用地“活”起來 經(jīng)濟“跑”起來
大亞灣推政策包促進土地資源高效利用

　　“措施突破了傳統(tǒng)工業(yè)用地管理模式，通過靈活供給、精準降本、高效流轉、融合利用，打造產(chǎn)業(yè)友好型土地市場，提振企業(yè)投資信心，激活產(chǎn)業(yè)升級轉型動能。” ——區(qū)自然資源分局相關業(yè)務負責人羅文清

　　未開發(fā)用地可開展中短期建設、工業(yè)用地支持租賃出讓并重、部分居住用地可靈活調整為商業(yè)服務業(yè)用地……日前，《大亞灣開發(fā)區(qū)關于促進土地資源高效利用的若干措施》（以下簡稱“措施”）及2個配套實施細則發(fā)布實施，一系列突破性舉措引發(fā)廣泛關注。

大亞灣推出土地“政策包”促進土地資源高效利用。

　　這項新政聚焦工業(yè)用地供應、用地成本管控、存量用地開發(fā)、規(guī)劃管控優(yōu)化四大核心領域，通過15條具體舉措打破傳統(tǒng)用地束縛，既為企業(yè)降本增效、加速項目落地鋪路，也將通過高品質住宅建設、公共服務配套升級，惠及更多市民，推動經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。

　　強供地

　　工業(yè)用地可與其他功能混合開發(fā)

　　在工業(yè)用地供應模式創(chuàng)新上，措施明確提出“由出讓為主向租賃、出讓并重轉變”，采取彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓的供應方式，支持工業(yè)用地預告登記轉讓，支持產(chǎn)業(yè)用地混合供給及開發(fā)利用。為切實降低企業(yè)用地成本，措施優(yōu)化土地出讓起始價定價原則，降低產(chǎn)業(yè)用地成本門檻。

　　“上述措施突破了傳統(tǒng)工業(yè)用地管理模式，通過靈活供給、精準降本、高效流轉、融合利用，打造產(chǎn)業(yè)友好型土地市場，提振企業(yè)投資信心，激活產(chǎn)業(yè)升級轉型動能。”區(qū)自然資源分局相關業(yè)務負責人羅文清介紹，比如從供地模式上看，通過彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、“標準地”“帶項目”“帶方案”供應等組合模式，替代傳統(tǒng)單一出讓方式。企業(yè)可根據(jù)發(fā)展需求靈活選擇，既降低初期拿地成本，又通過“拿地即開工”加速項目落地，實現(xiàn)要素配置與企業(yè)需求精準匹配。

　　同時，允許工業(yè)用地與其他功能（不含商品住宅）混合開發(fā)，并對融合研發(fā)、中試等功能的“新型產(chǎn)業(yè)用地”放寬配套設施比例，用“產(chǎn)業(yè)混合+功能融合”打破工業(yè)用地只能搞生產(chǎn)的固化思維，滿足企業(yè)研發(fā)、辦公、配套等多樣化需求，推動土地從“單一生產(chǎn)空間”向“綜合產(chǎn)業(yè)社區(qū)”升級，提升單位土地經(jīng)濟社會效益。

　　盤存量

　　支持建設高品質住宅

　　存量用地的高效盤活是緩解用地供需矛盾、提升土地資產(chǎn)效益的關鍵抓手。措施中最受地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關注的，當屬存量用地開發(fā)領域的“破冰”舉措。

　　記者看到，措施針對不同類型存量用地，明確了4條支持政策：支持商品住宅項目開發(fā)建設；鼓勵居住用地先行開發(fā)建設商業(yè)部分；支持部分居住用地調整為商業(yè)服務業(yè)用地；支持未開發(fā)用地中短期建設。這些差異化激活政策，將推動閑置土地向優(yōu)質項目轉化。

　　其中，在商品住宅項目開發(fā)建設方面，措施明確“在2025年12月31日前（含當日）取得《建設工程規(guī)劃許可證》的商品房住宅項目，將根據(jù)《惠州市區(qū)2024~2025年新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》執(zhí)行規(guī)劃管理。”

　　“這項措施的目的主要是落實國家建設好小區(qū)、好房子的政策精神，建設高品質住宅。”羅文清解釋，此類高品質住宅鼓勵打造更多架空休閑活動空間，融入綠色生態(tài)理念，通過“戶屬空中花園”“開敞式公共休閑綠化平臺”拓展居住空間，提升舒適度與自然體驗。這項措施將推動大亞灣新增一批“好小區(qū)”，實現(xiàn)區(qū)內住宅項目類型多樣化，滿足不同群體住房需求，同時進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　優(yōu)管控

　　小規(guī)模居住項目配套可減配

　　規(guī)劃管控的科學優(yōu)化是降低項目建設約束、加速項目落地的重要保障。措施從停車位配比、建筑退線管控、公共設施配套等方面入手，明確一系列靈活務實的規(guī)劃措施，為項目建設減負增效。

　　在居住用地公共設施及公用設施配套優(yōu)化方面，對已取得不動產(chǎn)權屬證書、現(xiàn)狀尚未開發(fā)建設的3000平方米以下（含3000平方米）用地，在用地權屬單位承諾不作為商品房開發(fā)、不銷售和不辦理分割單元產(chǎn)權登記的前提下，公共設施及公用設施在滿足控規(guī)要求的前提下，必配項調整為體育活動場地、生活垃圾收集點、配電網(wǎng)配電站、公共廁所、5G通信基站機房及配套設施。

　　羅文清解釋，目前大亞灣區(qū)居住項目配套設施一般包含9項。“現(xiàn)結合實際需求，對于用地面積小于3000平方米（含3000平方米）的居住項目，允許部分配套設施減配，進一步提升了用地的實用價值和公共服務能力，同時也為企業(yè)減負。”

　　延伸閱讀

　　亮點解讀

　　1.資金不夠？可先建設商業(yè)部分

　　第九條：已取得用地手續(xù)、現(xiàn)狀尚未開發(fā)的居住用地，在符合規(guī)劃、城市景觀前提下，鼓勵建設單位先行對商業(yè)部分進行開發(fā)建設。

　　羅文清解釋，以往住宅項目必須商業(yè)配套與住宅同步規(guī)劃、同步建設，開發(fā)周期長、資金壓力大。現(xiàn)在政策允許開發(fā)商先行開發(fā)建設商業(yè)部分（不得超出地塊應建商業(yè)的比例），如酒店、飯店、生鮮超市、體育設施等商業(yè)配套。“這項政策落地后，可以有效促進一批商住用地先行開發(fā)建設商業(yè)部分，實現(xiàn)閑置土地有效利用，同時完善商業(yè)、體育活動場所的配建。”

　　2.居住用地可轉商業(yè)，適配市場需求

　　第十條:鼓勵土地使用權人結合市場需求申請將控制性詳細規(guī)劃（下稱控規(guī)）中規(guī)劃為居住用途的用地調整為商業(yè)服務業(yè)用地。

　　“目前房地產(chǎn)市場需求改變，居住用地土地使用權人開發(fā)意愿較低，部分土地使用權人如村集體，希望將居住用地調整為商業(yè)服務業(yè)用地。”羅文清解釋，根據(jù)省相關政策，要在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌優(yōu)化區(qū)域內商業(yè)空間格局，優(yōu)化供給提升質量，活躍特色商業(yè)和市場。鑒于此類控規(guī)調整可進一步完善大亞灣區(qū)城市功能，提高土地利用效率和商業(yè)服務業(yè)水平，建議鼓勵此類控規(guī)調整。

　　3.鼓勵未開發(fā)用地“中短期利用”

　　第十一條：已取得用地手續(xù)、現(xiàn)狀尚未開發(fā)的用地，證載用途與現(xiàn)行法定控規(guī)不一致或控規(guī)尚未編制，經(jīng)區(qū)自然資源分局核定5年內無法按照現(xiàn)行法定規(guī)劃或證載用途實施建設的，鼓勵和引導土地使用權人辦理城市公共和市政設施用房、各類體育運動娛樂、停車場、汽車充電樁等中短期建設手續(xù)。

　　目前，大亞灣區(qū)小桂片區(qū)、荃灣片區(qū)控規(guī)暫未覆蓋，導致項目無法正常開展建設；另外，已編制控規(guī)的片區(qū)，部分用地因歷史原因，證載用途與現(xiàn)行法定控規(guī)不一致。

　　“以前這些地只能空著，現(xiàn)在可以中短期用，建城市公共和市政設施用房、各類體育運動娛樂、停車場、汽車充電樁等，采用“5+5”周期模式（5年為一期，可續(xù)期一次）。”羅文清解釋，這是一條突破性的改革措施。支持未開發(fā)用地中短期建設，既彌補了當前公共服務短板，盤活了存量土地，也讓土地在過渡期內產(chǎn)生效益。

　　本組文/圖 惠州日報記者匡湘鄂 張宇琪 通訊員劉曉紅