原標(biāo)題：

《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》適用范圍擴(kuò)大

存量用地新建住宅可調(diào)高得房率

　　近日，惠州市自然資源局發(fā)布關(guān)于擴(kuò)大《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（以下簡稱《措施》）適用范圍的通知，明確在2025年12月31日前辦理改變土地使用條件完善用地手續(xù)業(yè)務(wù)，簽訂合同補(bǔ)充條款，補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓價款后，宗地可按《措施》開發(fā)建設(shè)。這就意味著，2025年不僅是新出讓住宅用地，未開發(fā)存量用地也可以建設(shè)更高得房率住宅，提升房屋品質(zhì)，滿足市民更多住房需求。

　　2024年5月，市自然資源局印發(fā)《措施》，針對新出讓住宅用地規(guī)劃管理出臺六項新規(guī)，優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，提高市民購房的得房率，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅。適用區(qū)域為惠城區(qū)、惠陽區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

　　根據(jù)《措施》，建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　據(jù)了解，不計容建筑面積指的是在計算容積率時，不包含在內(nèi)的建筑面積，比如說設(shè)備管道夾層、布景天臺、挑臺等。根據(jù)計算公式，容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。

　　對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中所占的比例，容積率越高，成本越低。對于普通住戶來說，容積率決定居住的舒適程度，容積率越低，居住越舒適。

　　《措施》適用于2024至2025年度新出讓住宅用地，此次通知則將適用范圍擴(kuò)大到未開發(fā)存量用地，給予開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)存量用地時更多選擇，建設(shè)高品質(zhì)住宅社區(qū)，提升產(chǎn)品競爭力和市民居住生活環(huán)境品質(zhì)。

　　市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次通知明確，惠城區(qū)、惠陽區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的存量住宅用地，在2025年12月31日前辦理改變土地使用條件（改變規(guī)劃條件、調(diào)整土地使用年限等）完善用地手續(xù)業(yè)務(wù)，簽訂合同補(bǔ)充條款，補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓價款后，宗地可按《措施》開發(fā)建設(shè)。

　　“勢必會出現(xiàn)一些大陽臺、大露臺等綠色住宅產(chǎn)品，有利于改善型戶型的設(shè)計，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，更加滿足市民對高品質(zhì)居住生活的需求。”本地樓市專家認(rèn)為，《措施》適用范圍擴(kuò)大，對全市開發(fā)企業(yè)和購房者都有利好。我市新建住宅部分面積不計容，將一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也意味著公攤面積減少。

惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地

規(guī)劃管理的若干措施

　　為滿足市場對多樣性住宅的需求，結(jié)合我市實際，針對2024-2025年度新出讓住宅用地的規(guī)劃管理，制定以下措施。

　　一、建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　二、規(guī)劃設(shè)計條件約定建成后無償移交政府的配套設(shè)施（如社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開關(guān)站等）不計入容積率建筑面積，按劃撥性質(zhì)登記。

　　三、面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。具體項目各區(qū)政府（管委會）應(yīng)當(dāng)會同市自然資源主管部門專題論證，報市國土空間規(guī)劃委員會專家委員會審議后組織實施。

　　四、滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深，陽臺進(jìn)深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進(jìn)深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內(nèi)戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　五、鼓勵建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園。戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。

　　支持住宅建筑設(shè)置層高不小于兩個自然層高、可供業(yè)主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權(quán)登記為全體業(yè)主共有。

　　六、結(jié)構(gòu)凈高不超過 2.10 米、窗臺高度不小于0.45米，進(jìn)深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。

　　七、本措施自印發(fā)之日起實施，有效期至2025年12月31日。本措施適用于自印發(fā)之日起出讓的住宅用地。

　　惠州日報記者邱若蓉 通訊員鄒銘